引爆常州下一个十年，透析新北区房地产市场的蜕变与未来！

2020年对于常州来说，是真真实实的“城运”爆发的一年。

我们一直说，2020年是常州城市价值的发现之年，但这一波城市价值的新中心到底在哪？无疑是新北区。

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2021年初，常州市政府网站公布《常州人民政府报告》。关于新北区的十四五征程，报告中的表述是：支撑新北打造城市新中心、创智新高地、滨江宜居城。

开启这一段新征程的背景是，2020年9月23日，常州高铁新城全新设计方案规划的出炉。

在这份方案中，我们看到了整个区域的超高定位:城市新中心、中轴新支点、产业新高地、智慧生态城。

如果说，近三十而立的常州高新区在这一年迎来了区域发展的高光时刻。那高铁新城必然是这一高光时刻的核心炸裂点。

根据规划方案，常州高铁新城东至江阴界、南至汉江路、西至玉龙路、北至S122省道，规划总面积约56平方公里，人口约42万。

这个范围，相比于此次的方案，实现了大规模的扩容。

从高铁新城的最新区届图来看，高新新城的范围涵盖了新桥镇，龙虎塘以及部分春江、薛家、三井街道、河海街道区域。

自2011年9月，新龙国际商务区的概念被提出，常州高铁新城的规划一次次被调整。而也正是规划的不明确，能级的偏低，在长达10多年的时间里，常州高铁新城的发展力是被低估的。

2020年，常州官方明确提出，举全市之力发展高铁新城。而2021年，这一目标被纳入“十四五规划”。这种明确性的能级提升，对于高铁新城来说，是具有里程碑意义的。

而城市新中心的定位，加上56平方公里的规模提升，使得高铁新城的发展必然将反哺整个新北区的城市建设。

一旦高铁新城在人口、产业、城市建设、公共配套这些指标都达到了一定的当量，形成了独特的区域价值。

这种价值通过多重资源的叠加赋能，产生源源不断的活力。必然将在区域内形成良性发展，与传统城区（如新市府板块）形成资源的优势互补，继而对整个城市的发展起到有益的支撑、甚至引领作用。

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站在这样一个城运价值点上，我们看到了整个新北区房地产市场同样迎来了高光时刻。

房市方面：

2020年，新北区商品住宅供应量为172.21万方，成交量为150.92万方，双双位列常州主城区各区域TOP1的位置。

成交量占比整个常州主城区的近27%，足以充分见证新北区置业风向标的地位。

而从2020年新北区各板块新建商品住宅的成交情况来看，新龙板块（高铁新城核心区）的成交量无疑是占据了整个新北区住宅市场的成交大头，但17967元/㎡的成交价格，仍低于全市成交均价。

虽然进入2017年以来，新龙板块的住宅市场经历了从刚需到改善产品面的提升，但整体而言，在整个板块内，我们还没看到产品力的上限。也正是这种在产品力上的提升空间，结合板块发展力的提升，给区域房价提供了较大的提升空间。

另一方面，我们也看到，新市府板块及恐龙园板块房价同步站上了2万元/㎡。而随着2020年土地市场的爆发和区域价值的进一步提升，这两个板块的住宅均价，是有望接近3万元/㎡的。尤其是新市府板块，其区域核心的地位，毕竟带动资产价值的进一步提升。

地市方面：

2020年，整个新北区涉宅用地成交面积为70.91万㎡，折合1064亩，这个成交量，同样位居常州各辖区的第一位。

充足的供应量背后，是地价的进一步提升。

由于2019年一整年未供地，新北区新市府板块在2020年共成交了四幅宅地，成交楼面价均超13000元/㎡。其中，中央艺术公园北地块成交楼面价16789元/㎡，创下了新北区地价新高。

而值得注意的是，中央艺术公园北地块与光阳东、西两幅地块的起拍亩均价同为1800万/亩，这个价格截止到目前，仍是常州地块起拍亩均价价的最高位。这也充分表明了，在官方认定层面，市府板块的核心地段价值。

作为2020年新北区的热门板块，高铁新城核心区（新桥板块）范围内并未有出地，但我们可以看到，龙虎塘板块的地价已经破万。从这个价格，也可以看出未来核心区一旦供地，高铁新城的地价必然是在此价格之上的。

同样，2020年新北区其他板块的地价，同样站上了一个全新的台阶。

从几个已入市的项目的价格来看，各板块地价带动房价的提升，是一个必然的趋势。

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城运已来，那抓住新北区城运的机遇在哪里呢？

2021年初，一则这样的新闻，值得我们重点关注。

资本逐利，2021年首个超百亿重大项目落户常州高新区的背后，是区域发展力的进一步提速。

而此次华彬集团与常州高新区达成的全面工作战略的主要内容有：

● 在常州高铁新城——建设华彬集团华东地区总部的同时，还将设立快消品区域结算中心，年销售额将不低于20亿元。

● 通过兼并重组——实施新长江港口码头和金陵江南大饭店改造升级项目。

● 在常州港——建设相关大宗商品的交易平台。

● 在常州高新区生命健康产业园——导入其功能性饮料或者生命健康相关产品的生产，以满足华东区域市场需求。

● 设立航空产业基金和东部运营中心，开展航空物流、航空器销售、大飞机改造与维修等业务。

● 今年，华彬集团还将与常州高新区共同举办长江经济带乒乓球公开赛常州总决赛。

而在这份工作清单中，我们看到了常州高新区的发展未来。

这份清单里，有新市府板块的金陵江南大饭店的改建重组（升级为集办公、酒店、公寓、住宅、商业等功能为一体的新型高端绿色环保楼宇），而结合江南环球港文旅项目的重点打造，以通江路商圈为核心的市府板块还将迎来新一轮的城市变革。

新长江港口码头转型项目和大宗商品交易平台的建设计划中，我们看到了关于滨江开发区的全新未来。

生命健康产业园的产品导入，让我们看到了薛家板块的产业能级提升力。

航空产业基金和东部运营中心的建设，让我们看到了位于罗溪镇的常州空港新城的发展力。

而与此同时，作为总部经济区、文旅体育中心的高铁新城，仍然是常州高新区发展的重中之重。

在新北区全新的发展旅程中，新产业、新互联网、新物种、新制造业升级、新金融……正在聚集，并产生势能。

这种全新的变化力，也构筑了不断蜕变升级的新北区房地产市场。

它们碰撞、交融、炸裂出更大的红利，不辜负每一寸土地。

这是属于常州新北区最好的时代，更是属于买方最好的时代。

本文代表克而瑞常州机构观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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